初めてのアパートオーナーを
目指す方からよくある質問

Q1

融資は年収が高い方が通りやすいでしょうか。

はい、年収が高いほど融資は通りやすいのは、否定しません。 特に最近は総事業費が膨らんできていますので、正直に申し上げると年収1500万円以上が望ましいと考えています。 ただ、スピリタスは自社でのファイナンス診断の上、年収が低い方でも諸条件をクリアして、良い条件で融資を受けれる方法を常に考えています。

Q2

この土地に物件を作って欲しい、ということもできますか。

もちろん可能です。お気軽にご相談ください。 ただし、スピリタスでは、建築する前に必ず「賃貸需要」の調査をしています。 調査の結果「空室になる可能性が高い」と判断した場合は、お断りしています。

Q3

出来上がってからの販売ではないんですね。

はい、お客様の目標を伺った上で、オーダーメイドで企画・設計を行っているため、完成後に販売することはしていません。

Q4

入居者の方は狭い部屋の場合、学生が多いのでしょうか。

場所や建物の完成時期によっても変動しますが、 できる限り学生・社会人ともに、バランス良く、入居して頂ける場所を選んでいます。

  • ククリ全体の入居者

  • 例1 平井のククリ

  • 例2 下落合のククリ

学生
社会人

ククリ全体の入居者全体 学生24% 社会人76%
 例1 平井のククリ 27世帯 学生40% 社会人60%
 例2 下落合のククリ 20世帯 学生25% 社会人75%

Q5

御社を通した方が融資は通りやすいのでしょうか。

弊社を通して申請した方が融資は通りやすくなります。 ロケーションにこだわり、信用あるオーナーとの取引に限り、 物件の利回りが7%以上であることなどで実績を積み上げてきたため 弊社は金融機関にとって「優良取引先」となっています。 そのため有利な条件で融資を受けることができます。

Q6

平均的な入居率はどのくらいでしょうか。

非常に高く、99%程度だとお考えください。 場合によっては退去と入居のタイミングが重なり、100%を超えることもあります。

Q7

狭小物件(スピリタスのアパートはククリです)は今はいいと思いますが、これからも満室は期待できるのでしょうか。

大いに期待していただければと思います。 良い悪いはあるとしても、東京への1局集中は加速されることが予想されています。 また、あまりモノを持たない「ミレニアル世代の若者」が増えているのも事実です。 バブル時のように給与も上がっていかないため、ロープライスで、狭くても快適な スペースを提供するククリの需要は「今後も増え続けていく」と確信しています。

また、稼働率には「方程式」がございますので、少し解説させて頂きます。 稼働率は「賃貸需要」と「供給(物件数)」のバランスによって決まります。 ですので、稼働率を高めるには、賃貸需要が多く、供給が少ない場所である事が重要になります。 さらに言うと、将来に渡り、賃貸需要が見込め、供給数が増えていかないエリアだと最高です。 スピリタスでは、1年中、常に賃貸需要があり、かつ、建築制限が厳しく土地価格が高く、通常の20m2 の物件で企画すると、事業として成り立たないような競合物件が建ちづらいエリアを狙って物件を企画していますので、需要と供給の観点から考えても「高稼働率」を維持できる可能性が高いと言えます。

ただ、何事も「100%」はございませんので、万が一の事を想定して、 エリアを分散して、複数棟所有しておく事もとても重要になります。

Q8

家賃の下落率が高くなりませんか。

結論から申しますと「狭小物件の方が家賃の下落率は低くなる」と考えています。 理由は「競合の数」です。当然ですが、競合の数が多ければ、多いほど、競争は激しくなります。 競争が激しくなればなるほど、差別化が難しくなり、結果として「家賃の下落幅」が大きくなります。 賃貸市場を見渡すと、圧倒的に「ククリ(9m2 の物件)」よりも「20m2 の物件」の方が「物件数(=競合の数)」が多くなります。 よって、20m2 の物件の方が、ククリよりも「家賃の下落幅(率)」が大きくなる。と言えます。

また、スピリタスでは、元々、年間1%づつ、家賃を下落させていく事を前提に計画しており、それでも「収益が出る商品設計」になっていますので、安心して経営して頂けます。

Q9

売却がしにくいのではありませんか。

全く問題ございません。 大切なところですので、少し詳しく解説させて頂きます。 売却を考える上でのポイントは「2つ」です。 「融資がつくか」「買いたい人がいるか」です。

まず最初に「融資」について解説させて頂きます。 部屋のサイズが小さいという事で「シェアハウス」と混同される方が多いのですが、 スピリタスのククリは「シェアハウス(建物謄本上では「寄宿舎」という記載になります)」ではなく「アパート(建物謄本上では「共同住宅」という記載になります)」になります。 ここが大きなポイントです。建物を見ると「シェアハウス」と「アパート」も同じように見えるのですが「銀行の審査上」では、全く「別物」になります。

「シェアハウス」は事業者の運営能力によって稼働率が大きく変動するなど、 事業としての側面が強いため、通常の収益物件への融資と比べリスクが高いと判断され、 融資をしてくれる金融機関が数行のみに限定されてしまいます。

また、融資を行う金融機関もリスクを取って融資を行う形になりますので通常の「収益物件」への融資と比べると、必然的に金利も高くなります。

アパートは、収益物件として、審査をしてもらうことができますので、みずほ銀行などの「メガバンク」を筆頭に、千葉銀行などの「地銀」や大光銀行などの「第二地銀」など、どこの金融機関も融資をしてくれます。 また、金利についても「0.5%~2.0%」と低い金利となっています。 その結果、共同住宅は高い流動性が確保されていると言えます。

次に「買いたい人がいるか」についてです。 結論から言いますと、多数いらっしゃいます。 購入される方は「収益物件」として購入しますので、 安定した「収益」があり、高い「稼働率」で運営されており、 低い金利で金融機関から融資を受けれる物件であれば部屋のサイズが「20m2 」でも「9m2 」でも関係ありません。

むしろ、ククリの場合、東京23区の中でもさらに「超人気エリアのみ」に限定しているため、 通常の物件よりも売却しやすいと言えます。